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重庆甲级写字楼存量升至260万平 空置率同比下跌
发布时间:2019-03-14 16:11:00 点击:

  2018年重庆优质写字楼市场仅录得约19万平方米的新增供应,同比大幅减少52.9%,创近八年新低。其中第四季度交付的龙湖新壹街为大观音桥板块四年来首个新增项目。至年末,重庆甲级写字楼总存量升至260万平方米。

  在供应显着回落的背景之下,市场需求稳中有升,全年净吸纳量实现39.2万平方米,同比增长13.9%。因此,重庆优质写字楼市场整体空置率同比下跌6.3个百分点,报34.2%。受宏观经济影响,年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势,上半年净吸纳量创历史同期新高录得28.3万平方米,而下半年净吸纳量缩减至11.1万平方米,降幅超六成。具体而言,上半年包括MFG、侠客岛、SOHO 3Q在内的联合办公和科技新媒体(TMT)企业在渝积极扩张;但受下半年经济增长减速和以非传统金融、TMT为代表的新经济行业调整的影响,市场需求显着放缓。以TMT为例,其下半年的新增租赁面积较上半年缩减两成,且退租率挤进前三,录得16.5%,显示出该类企业的不稳定性上升。

  纵观全年需求端,金融业、房地产与第三方办公服务运营分列前三大需求来源。首先,金融业继续保持渝首要需求的地位,年内不仅录得数个中外资银行、保险等传统金融机构的成交案例,以小额贷款、投资理财为新兴金融领域的需求亦活跃,推动金融业贡献率达18.4%。房地产紧随其后贡献16.8%,城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企进驻。然而,2018年房地产投资虽处高位但销售走弱,故预计后续该类企业需求将逐级放缓。承接企业对办公环境和理念的升级换代,第三方服务办公运营年内在渝加速布局,需求贡献率达15.0%。值得关注的是,随着行业发展的更新换代,家电、汽车的消费需求逐步向医疗等健康行业转变,推动医疗及生命科学类企业成为新增长需求点,全年贡献率同比上升1.5个百分点,并将于2019年继续发力。



  作为2018年全国写字楼市场需求端的主角,TMT行业发展势头迅猛,但该类企业在渝写字楼的全年净吸纳量贡献率仅为13.4%,居第五。这一表现进一步印证世邦魏理仕于第三季度独家破题成渝两地写字楼市场供需差异化表现的报告中提出的结论,即重庆商务园区市场与写字楼市场的“二元竞争格局”凸显,产业楼宇存在对写字楼需求分流的可能性。据照母山科技新城的租户普查,房地产(22.0%)、TMT(19.9%)、金融业(18.2%)为前三大需求来源。而深究企业选址照母山科技新城的动因发现,城市“北移”发展、多项优惠政策、产业集聚、逐步提升的楼宇品质以及不断完善的轨道交通这五大优势共同构建园区竞争力。

  此外,鉴于新经济行业的租赁需求特征,凭借小面积租赁单元、灵活租赁策略及定制装修等优势的包租公司年内在渝大举扩张,对接因成本、企业确定性考虑而被排除在外的小微企业,促使一级、二级租赁市场格局成型。统计层面,据世邦魏理仕监测的二级租赁市场主要的转租公司所持有的整栋、整层及散租写字楼面积的数据显示,全年二级租赁市场新增供应即可转租面积近12万平方米,主要分布在大化杨和江北嘴。截至年末,二级租赁市场整体转租率达45.8%,需求前三大来源分别为非传统金融(29.1%)、TMT(23.2%)、房地产(11.2%)。

  区域市场方面,企业对产业集聚的依赖性增强和不同职能部门办公需求的分化令跨区域流动性加速。其中,随着江北嘴核心CBD的成功塑造,年内众多金融业、房地产及专业服务企业选址或搬迁于此,净吸纳量占比全市超五成;同期,性价比较高的渝北次级商务区净吸纳量同比增长44.7%,成为汽车零件等企业跨区域搬迁流动的主要落点;而解放碑年内亦录得诸多金融业、专业服务企业的搬迁案例,此举折射出上述企业期望实现运营部门与目标客户企业集群效应的诉求。整体而言,城市商务重心北拓态势愈发明显,截至2018年末,以江北嘴、观音桥、渝北为代表的三北区域对全市写字楼净吸纳量的贡献率已超七成。

  市场整体供过于求矛盾犹存,租金持续承压。但需指出,长期降租导致写字楼市场的租金需求弹性显着下降,因此业主方进一步下调租金的意愿降低;同期,市场需求于过去两年持续回升,共同推动重庆写字楼租金跌幅持续收窄。然而,下半年转租公司推出特价房吸引租户入驻,导致转租租金与业主之间溢价差距缩小,截至年末一二级租赁市场的租金平均溢价率仅为14.2%,故而与一级租赁市场形成一定的竞争关系。因此,重庆写字楼市场平均租金同比跌幅仅微幅收窄,报80.1元每平方米每月。

  展望2019年,重庆写字楼市场新增供应回升至67万平方米,其中包括备受瞩目的来福士广场。2019年中国经济预计将进一步放缓,企业经营预期的不明确性亦将上升。该趋势投射到写字楼市场表现为办公需求的缩减以及企业为应对不稳定性对以联合办公为代表的第三方办公运营商的接纳度上升。因此,世邦魏理仕预判整体市场将继续承压,且内外部竞争加剧,租金回调面临挑战。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“2018年重庆写字楼市场进入供应空窗期,然随着来福士等甲级写字楼的交付,2019年市场将迎新一轮供应。着眼需求端,金融业、房地产将继续主导市场,但前期需求强劲的第三方办公运营商在2019年或将放缓布局。整体而言,2019年经济的持续放缓将给市场带来更多挑战。”

  编辑; 上海奉贤写字楼出租       http://www.officezj.com/office/s1217-s2216-s30-s40-s50-p1.html

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